(經(jīng)濟觀(guān)察)中國十舉措規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù) 釋放哪些信號？
中新社北京5月9日電 題：中國十舉措規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù) 釋放哪些信號？
中新社記者 龐無(wú)忌
中國住房和城鄉建設部、國家市場(chǎng)監督管理總局日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)明確了加強從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀服務(wù)內容、合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費等10個(gè)方面的監管措施。
分析認為，此番房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)新規釋放三方面信號。
中新社記者 王東明 攝" style="max-width:100%;height:auto;" />
其一，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”，主要覆蓋二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)開(kāi)始成為樓市政策調控的重點(diǎn)之一。
空白研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)認為，此番出臺的新政并不是一個(gè)打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的政策，而是旨在促進(jìn)行業(yè)的規范發(fā)展。這也是多年來(lái)，官方監管層面對經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)者、收費、服務(wù)內容等進(jìn)行的一次比較完整的表態(tài)。
值得注意的是，此次新政出臺的一大背景在于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入“存量時(shí)代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中國一二線(xiàn)城市積累了規模龐大的存量住房，二手房交易占比逐漸增加。以北京、上海為例，近年來(lái)京滬的二手房成交量占當地住房市場(chǎng)總成交的比重已超80%，大量的二手房成交依賴(lài)中介提供居間服務(wù)。所以，房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)也需要逐漸從過(guò)去的調控開(kāi)發(fā)商轉向調控開(kāi)發(fā)商和中介公司并重。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產(chǎn)存量時(shí)代要盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，促進(jìn)良性循環(huán)，這就需要降低制度性交易成本。特別是當下房?jì)r(jià)“只漲不跌”的預期已被打破，購房者對交易過(guò)程中產(chǎn)生的各種“隱性成本”更為敏感，交易周期、中介費用等交易成本成為市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙之一。此番發(fā)布的新規就是“劍指”這些問(wèn)題。
其二，整治房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)亂象，降低二手房交易流轉中的“非必要”成本。
新規的十條舉措中，有三條涉及經(jīng)紀服務(wù)的收費問(wèn)題。例如：新規提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀服務(wù)費用。同時(shí)提出，嚴格實(shí)行明碼標價(jià)。
張大偉坦言，當下的確不少中介機構拉長(cháng)了產(chǎn)業(yè)鏈。從二手房出租、買(mǎi)賣(mài)到信貸，部分中介機構利用規模優(yōu)勢提高收費、延長(cháng)收費，變得越來(lái)越像金融機構。還有一些中介機構利用獨家房源等，變相壟斷，排除購房者選擇其他金融機構的可能性。新政策針對這些亂象都提示了規范的要求。
李宇嘉也表示，買(mǎi)房等大宗交易，民生屬性強，但很多中介利用信息不對稱(chēng)、交易專(zhuān)業(yè)性等，將非必要的收費夾帶其中，比如過(guò)橋融資、按揭費、擔保費等等，給居民買(mǎi)房帶來(lái)額外負擔，而且服務(wù)事項并未明碼標價(jià)。此次發(fā)布的新規有專(zhuān)門(mén)針對這些亂象的規范和要求。
合碩機構首席分析師郭毅指出，需要看到新政沒(méi)有對費率進(jìn)行直接管制，為房地產(chǎn)中介這種復雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線(xiàn)管理，沒(méi)有“一刀切”。
其三，分檔定價(jià)、雙邊收費或成二手房交易服務(wù)新模式。
新規明確提出，鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。
楊現領(lǐng)表示，平均來(lái)看，中國二手房買(mǎi)賣(mài)交易的中介費率不足交易總價(jià)的2%(美國為6%，日本為5%)，已經(jīng)是全球收費較低的國家之一。但購房者仍然感覺(jué)到負擔大，其原因在于其他國家主要是賣(mài)方支付絕大部分中介費或全部由賣(mài)方支付，而中國是買(mǎi)方承擔幾乎所有的中介費和相關(guān)服務(wù)費。因此，該政策明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務(wù)單獨收費，這有助于降低買(mǎi)方負擔。更重要的是，賣(mài)方付費會(huì )促進(jìn)行業(yè)的規范，搶單、返費等不規范不透明的收費亂象將得到一定程度凈化。
郭毅也認為，從未來(lái)發(fā)展趨勢來(lái)看，雙邊收費或許會(huì )成為未來(lái)平衡服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入的“解法”，帶動(dòng)行業(yè)新格局形成。
針對分檔定價(jià)，郭毅說(shuō)，此舉將定價(jià)權交還給市場(chǎng)，服務(wù)費用分段公示，讓交易雙方可以按需選擇，有利于促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。(完)
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