文/夏賓
房地產(chǎn)作為中國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，在過(guò)去十年經(jīng)歷了怎樣的變化？
仲量聯(lián)行大中華區研究部主管兼首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟近日在接受中新社國是直通車(chē)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，在“房住不炒”的大前提下，近年來(lái)房地產(chǎn)調控政策出現了一些新趨勢。
熱點(diǎn)回應
龐溟談爛尾樓盤(pán)斷貸：需加大預售資金管理和監控
近期出現的爛尾樓盤(pán)斷貸，從根本上說(shuō)是疫情疊加開(kāi)發(fā)商現金流問(wèn)題導致的惡性循環(huán)蔓延，需要加大預售資金管理和監控。應繼續穩妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續穩步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風(fēng)險和有序化解房企信用風(fēng)險。
在“三線(xiàn)四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監管要求和階段性調整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規、穩妥有序地推動(dòng)和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項目。
暢通“銷(xiāo)售-拿地-新開(kāi)工”鏈條。在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規范和優(yōu)化對商品房預售資金的監督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴格按照工程節點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。
以下為訪(fǎng)談實(shí)錄：
國是直通車(chē)：2012年至2021年這十年間，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用有什么變化？這種變化根本原因是什么？
龐溟：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，規模大、鏈條長(cháng)、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中、在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中占有相當高的份額。
在過(guò)去十年間，房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP增長(cháng)的貢獻率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩步抬升；房地產(chǎn)貢獻的相關(guān)稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源，但地方政府對土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入的依賴(lài)度有所下降；
住房作為居民主要財富載體和大類(lèi)資產(chǎn)配置的核心，其市場(chǎng)價(jià)值與GDP的比例依然較高；房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟信用創(chuàng )造的主要載體之一、信用周期最重要的穩定器之一，對于經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要的系統性影響。
從根本上說(shuō)，過(guò)去十年間房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展，與人民群眾生活品質(zhì)提升后改善居住環(huán)境改善的需求、與全國城鎮化發(fā)展水平提升后進(jìn)城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級的建設需求高度相關(guān)。
但是，中國經(jīng)濟增長(cháng)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化?？紤]到城鎮化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現等因素，支持中國住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(cháng)的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿(mǎn)足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發(fā)展模式亟待改變。
在新時(shí)代、新格局、新形勢下，中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)從高速度增長(cháng)轉為注重高質(zhì)量發(fā)展、高質(zhì)量成長(cháng)的關(guān)鍵節點(diǎn)，與中國轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結構、轉換增長(cháng)動(dòng)力的攻關(guān)期是同步的，與中國經(jīng)濟強調創(chuàng )新驅動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、踐行新發(fā)展理念、融入新發(fā)展格局的轉型是一致的，與在新舊增長(cháng)動(dòng)能平穩銜接的基礎上推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革的任務(wù)是同向的。
國是直通車(chē)：2016年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，高層首次提出“房住不炒”。這些年過(guò)去，調控政策有哪些共性特點(diǎn)？最近是否出現了新的趨勢？
龐溟：近年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策和監管細則，都堅持“房住不炒”的定位和堅持不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟增長(cháng)的手段，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。而“良性循環(huán)和健康發(fā)展”“新發(fā)展模式”“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”“優(yōu)化對保障性租賃住房的金融支持”等新的高頻關(guān)鍵詞和新趨勢，值得引起注意。
對房地產(chǎn)政策的表述，從2021年底中央經(jīng)濟會(huì )議起出現了若干明顯變化，將政策視角由房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴展到房地產(chǎn)業(yè)，將工作重點(diǎn)從商品房開(kāi)發(fā)的“售”進(jìn)一步拓寬到保障房建設的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展和良性循環(huán)”變?yōu)椤傲夹匝h(huán)和健康發(fā)展”。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，更是為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標和方向。
房地產(chǎn)調控正在出現邊際放松和改善，但對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調控和管理方向不會(huì )出現顯著(zhù)轉向，調控方式的因城施策、因時(shí)施策、糾偏微調不會(huì )改變，將繼續保障合理的房企融資和居民住房消費需求。
只有因城施策、分類(lèi)指導，著(zhù)力穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，才能落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制，順應居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題，確保實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。
國是直通車(chē)：在您看來(lái)，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的“病癥”在哪？要健康良性發(fā)展的關(guān)鍵是什么？
龐溟：“良性”，包含有正向、協(xié)調、和諧、持續、穩定、積極等多方面的涵義，這是對房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱的地位和住房消費作為居民消費重要組成部分的地位的明確承認，也是對滿(mǎn)足主要包括剛性需求和改善性需求的購房者的合理需求的正面肯定與積極支持。
“循環(huán)”，指的是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續開(kāi)展依法合規的規劃、開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、購地、融資等正常經(jīng)營(yíng)行為，確保對房地產(chǎn)企業(yè)合理穩定的開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款、按揭貸款等融資需求和流動(dòng)性需求的滿(mǎn)足，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)繼續提升其資金管理能力、風(fēng)險控制能力、合規管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng )新能力，引導基本面穩健扎實(shí)、現金流優(yōu)異、財務(wù)安全性高、抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷(xiāo)售和回款質(zhì)量并繼續探索新的、高質(zhì)量的、可持續的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，并妥善處理在過(guò)去的高杠桿高增長(cháng)模式下難以自救的、無(wú)法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調整和經(jīng)營(yíng)轉型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)自然出清和淘汰。
房地產(chǎn)行業(yè)孕育新發(fā)展方式、新發(fā)展模式，實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，就必須處理好房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步之間的協(xié)調發(fā)展。
尤其著(zhù)重處理好多個(gè)關(guān)系，例如：房地產(chǎn)行業(yè)和區域協(xié)調發(fā)展戰略、新型城鎮化建設之間的平衡發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)與民生保障、基本公共服務(wù)之間的統籌發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)的租購并舉工作和預期引導工作的穩步發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)、資本市場(chǎng)之間的共同發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)和各級政府以及土地財政之間的共贏(yíng)發(fā)展等。
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新發(fā)展模式的要求，意味著(zhù)在改變傳統住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)“高負債、高杠桿、高周轉”的舊有運作模式的基礎上，通過(guò)精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規模效應、科技應用、細化外包等方式做好風(fēng)險防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉實(shí)。還要努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩步參與城市更新、小區改造、新型城市基礎設施建設、社區建設、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。
對各地政府來(lái)說(shuō)，新發(fā)展模式的要求，意味著(zhù)實(shí)事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產(chǎn)政策，跟進(jìn)中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。
在處理房地產(chǎn)市場(chǎng)信心下滑和預期不穩問(wèn)題上，關(guān)鍵是要處理好品牌房企資金緊張和償債壓力問(wèn)題，項目停工和樓盤(pán)交付難問(wèn)題，融資收緊和預售資金等監管政策變化導致銷(xiāo)售嚴重下滑問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企的并購貸款穩妥發(fā)放問(wèn)題，限購、限貸、限售、限價(jià)等調控政策逐步有序放開(kāi)問(wèn)題，按揭利率和首付門(mén)檻穩步調低問(wèn)題，限價(jià)紅線(xiàn)和房企利潤空間良性互動(dòng)問(wèn)題。
國是直通車(chē)：金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，但也要警惕不能讓金融政策“助漲”地產(chǎn)的金融屬性。金融政策應如何更好支持房地產(chǎn)市場(chǎng)？
龐溟：總的來(lái)說(shuō)，應當在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，探索新發(fā)展模式，繼續優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，應當以穩為主、循序漸進(jìn)、有計劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調整，盡量減少對市場(chǎng)的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，實(shí)現穩增長(cháng)、防風(fēng)險、促發(fā)展三重目標。
在需求側，應繼續調整限購、限貸、限售、限價(jià)等措施，考慮通過(guò)放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策，更好地提振居民住房消費的信心，更好地支持和滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。
在滿(mǎn)足首套住房消費需求的基礎上，可考慮適時(shí)降低二套房首付比例、適當下調二套房貸利率加點(diǎn)等措施以滿(mǎn)足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng )新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿(mǎn)足老年人、新市民、多孩家庭等群體的住房消費需求。
在供給側，應繼續穩妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續穩步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風(fēng)險和有序化解房企信用風(fēng)險。
與此同時(shí)，在“三線(xiàn)四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監管要求和階段性調整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規、穩妥有序地推動(dòng)和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項目，暢通“銷(xiāo)售-拿地-新開(kāi)工”鏈條，在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規范和優(yōu)化對商品房預售資金的監督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴格按照工程節點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。
最重要的，是慎重出臺收縮性政策，本著(zhù)市場(chǎng)化、法治化、專(zhuān)業(yè)化等原則，使金融端、信貸端、資金端與土地端、開(kāi)發(fā)端、銷(xiāo)售端、稅費端等各領(lǐng)域政策組合協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步實(shí)現體系化、制度化、長(cháng)效化、常態(tài)化、立體化調控，積極有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，穩定和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益，積極支持房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，積極支持城鎮居民合理的住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩字當先、穩中向好、穩中求進(jìn)，以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為基礎，做到穩樓市、穩信心、穩消費、穩增長(cháng)、穩社會(huì )。
國是直通車(chē)：去年部分房企債務(wù)暴雷加上今年面對經(jīng)濟下行壓力，外界對中國地產(chǎn)的預期走低，如何看待中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅地產(chǎn)的走勢？
龐溟：在疫情防控形勢好轉、差別化的房地產(chǎn)調控政策尤其是住房信貸政策繼續實(shí)行、個(gè)別房企債務(wù)違約風(fēng)險得到有效處置、個(gè)人收入預期企穩、剛性需求和改善性住房需求群體購房成本持續下降等因素共同作用下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現軟著(zhù)陸，市場(chǎng)情緒與預期有望恢復，房地產(chǎn)投資有望觸底企穩，居民住房消費的信心、意愿和需求有望提振，銷(xiāo)售與成交有望筑底回升，銷(xiāo)售端去化和風(fēng)險處置加快有望緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險和融資壓力，部分住宅去庫存周期較長(cháng)、“穩房?jì)r(jià)”壓力較大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策調整的力度和步伐。
值得注意的是，近期高層會(huì )議和有關(guān)部門(mén)均強調要堅持“租購并舉”，大力發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，加快構建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問(wèn)題，也有利于從供給端有效抑制房?jì)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
預計在土地、財稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期，全國各地保障性租賃住房項目供給建設進(jìn)度有望加速，成為對沖商品房建設放緩、托底兜底房地產(chǎn)行業(yè)、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩定宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)、拉動(dòng)社會(huì )發(fā)展的有效手段，未來(lái)信貸投放還將對此有所傾斜和繼續支持，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉型。
根據房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演進(jìn)的一般規律和我國經(jīng)濟社會(huì )的具體特征，城鎮化的發(fā)展和各類(lèi)要素、資源、稟賦向城市集聚的速度不斷加快，城鄉居民收入持續增長(cháng)有望繼續帶來(lái)大量的剛性和改善性居住需求，核心家庭小型化趨勢有望帶動(dòng)新型住房需求和健康消費，各類(lèi)房屋可觀(guān)的存量規模有望通過(guò)專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理提供盤(pán)活房產(chǎn)資源、供給多元化服務(wù)的空間，產(chǎn)業(yè)重構和城市功能調整有望激發(fā)城市內在活力、完善城市功能，更好地構建從城市化到城市群的發(fā)展新格局，為產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級和經(jīng)濟轉型提供支撐。
在“十四五”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望由總量擴張轉為存量上的提質(zhì)改造和增量上的結構調整相結合，房地產(chǎn)行業(yè)有望轉向投資、開(kāi)發(fā)、建設和運營(yíng)管理、城市更新并重，房地產(chǎn)企業(yè)有望向重自持物業(yè)、重運營(yíng)管理、重增值服務(wù)的新型發(fā)展模式轉變，住宅需求有望向綠色化、數字化、智慧化、適老化、綜合服務(wù)化等方向進(jìn)一步延伸并滿(mǎn)足在宜居性、包容性、多樣性、安全性等方面完善功能、提升品質(zhì)的要求。
房地產(chǎn)要以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體和“租售并舉”為原則，推動(dòng)從租到購轉換的良性循環(huán)，進(jìn)一步滿(mǎn)足居民全生命周期住房需求，努力實(shí)現更高水平的全體人民住有所居，并結合數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的新型城市基礎設施建設，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng )新發(fā)展、結構升級和綠色經(jīng)濟建設，更好地脫虛入實(shí)、提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟和高質(zhì)量發(fā)展的能力。
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