作者 | 第一財經(jīng) 吳斯旻
在“強制停貸潮”下，陜西西安這一西部省會(huì )城市率先出臺樓市新政，加強預售資金監管，以防范化解當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險外溢。
14日晚間，據西安住建局官方微信公號“西安住建”消息，為進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有效防范商品房延期交房增量問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，西安市住房和城鄉建設局、西安市自然資源和規劃局、西安市城市管理和綜合執法局、西安市金融工作局、中國人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》(下稱(chēng)“工作措施”)。
該文件從嚴格執行土地出讓規定、實(shí)施項目建設全過(guò)程監管、加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監管、規范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個(gè)方面提出十三項要求。
其中，針對開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會(huì )影響的，工作措施稱(chēng)，將相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)記為信用等級差的企業(yè)，向社會(huì )公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規定予以處理。
其他相關(guān)方也將納入信用等級監管?！霸O計單位、施工圖審查機構、施工單位、監理單位因違反國家強制性標準和行業(yè)規范影響房屋交付的，應記入信用檔案并向社會(huì )公示；情節嚴重的，依法追究相關(guān)單位和人員責任?！?/p>
“這是全國首個(gè)針對近日爛尾樓業(yè)主抱團強制停貸事件出臺政策的城市?！币拙友芯吭褐菐熘行目偙O嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
預售監管資金被挪用是新建樓盤(pán)爛尾的重要原因。據當地媒體報道，此前西安市未央區住房和城市建設局曾發(fā)布一份《關(guān)于糾正違規挪用西安世茂璀璨傾城商品房預售監管資金的函》，稱(chēng)因開(kāi)發(fā)商抽調11億元預售資金導致項目停工?，F未央區住建局要求開(kāi)發(fā)商將之前調撥的資金退還到監管賬戶(hù)，解決資金缺口困境、保障項目如期交付。
為加強預售資金監管，該工作措施明確，資金全額入賬。商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)進(jìn)行監管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶(hù)收存購房人的購房款。
針對監管銀行責任落實(shí)不到位等現象，該工作措施稱(chēng)，商業(yè)銀行違反預售資金監管協(xié)議，未經(jīng)轄區住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無(wú)法追回的依法承擔相應賠償責任。
第一財經(jīng)注意到，早在去年3月西安住建局印發(fā)的《西安市商品房預售資金監督管理辦法》就提到，商品房預售資金應全部直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)；開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶(hù)收存購房人的購房款。
但彼時(shí)，監管更側重于對開(kāi)發(fā)企業(yè)，監管單位為項目轄區住房建設行政主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)區管委會(huì )。而根據此次發(fā)布的工作措施，將進(jìn)一步夯實(shí)銀行責任?！坝扇诵形靼卜中袪I(yíng)管部負責指導商業(yè)銀行做好賬戶(hù)管理工作；市金融工作局應協(xié)調國家駐陜金融監管部門(mén)依法依規給予支持?！?/p>
為實(shí)施項目建設全過(guò)程監管，西安各轄區多部門(mén)還將協(xié)同監管。根據該工作措施，資源規劃、住建、城管部門(mén)應建立“一項目一檔案”制度，自項目開(kāi)工至竣工依照各自職責對工程建設情況實(shí)施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正。
此外，由于在購地環(huán)節，房企違規借貸和高杠桿拿地等行為也可能導致資金鏈斷裂，樓房爛尾等問(wèn)題。對此，該工作措施稱(chēng)，參與商品住房用地競買(mǎi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須使用合規自有資金，競買(mǎi)企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買(mǎi)商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買(mǎi)保證金不予退還。
6月下旬以來(lái)，已有成都、杭州、山西、深圳等多個(gè)城市加強了預售資金監管。有業(yè)界人士分析稱(chēng)，在“保交樓”、提振購房者信心和防止房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險蔓延等多重因素下，今年下半年，或將有更多城市優(yōu)化預售資金監管的方向將由松轉緊。 【編輯:宋宇晟】
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