小區公共收益 業(yè)主如何追回？【開(kāi)放區域停車(chē)費、電梯廣告收入……】
小區開(kāi)放區域建造停車(chē)場(chǎng)收取停車(chē)費，但是收費主體和費用去向不明；物業(yè)投放電梯廣告，不但從未征求過(guò)業(yè)主意見(jiàn)，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了——小區公共部分使用和收益明細去哪兒了？相關(guān)案例時(shí)有發(fā)生，不乏小區業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司為此對簿公堂。
業(yè)委會(huì )起訴前物業(yè)公司
追回137萬(wàn)公共收益
2020年6月，某小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決議解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并授權業(yè)主大會(huì )公開(kāi)招標新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨后，此表決公告在社區各公示欄進(jìn)行公告。同年11月，某小區業(yè)主代表大會(huì )啟動(dòng)民事訴訟程序，向前期物業(yè)服務(wù)公司追索公共收益。12月，某小區業(yè)委會(huì )向原物業(yè)服務(wù)公司送達了《撤場(chǎng)告知書(shū)》，告知其于次年2月底撤場(chǎng)。
原告業(yè)委會(huì )表示，被告原物業(yè)公司自2014年起向原告所在小區提供物業(yè)管理服務(wù)期間收取的停車(chē)費、多種經(jīng)營(yíng)等公共收益中屬于原告的部分共計1375457元未及時(shí)向原告移交。原告請求法院判令被告前物業(yè)公司向原告返還該筆收益，并支付相應的利息損失。
被告原物業(yè)公司辯稱(chēng)，原被告就合同履行期間公共收益問(wèn)題的主要分歧是，原告未將2014年至2018年停車(chē)費收入的稅后及2018年多經(jīng)收入稅收扣除，未將被告提前從停車(chē)費中提取的停車(chē)管理費作為成本進(jìn)行扣除，導致原告匯總的合計金額高于被告核算數據。綜上，被告認為對于應屬于原告部分的公共收益737111元應盡快向原告返還，對于超出被告認可部分請求法院予以駁回。
法院經(jīng)審理認為，根據民法典相關(guān)規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。被告原物業(yè)公司在搬離某小區后，理應將屬于該小區全體業(yè)主共有的收入支付給原告，現在逾期支付已經(jīng)構成違約。應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任。
就存在爭議的成本計算問(wèn)題，被告原物業(yè)公司認為停車(chē)費收入中應按照每個(gè)車(chē)位每月60元的標準扣除成本。法院認為，合同中相關(guān)約定的前提應當是車(chē)位產(chǎn)生了收益，即有人使用車(chē)位并交納了費用，被告在未考慮車(chē)位是否產(chǎn)生收益的情況下，直接按照車(chē)位數量計算成本明顯不當。原告按照總收入核算車(chē)位使用數量，再按照每個(gè)車(chē)位每月60元的標準在收入中扣除成本，該計算方式符合約定。
另外，就被告主張的多種經(jīng)營(yíng)收入應扣減成本的意見(jiàn)，相關(guān)證據材料不能反映出被告就原告所主張的案涉收入已實(shí)際繳納稅金，被告未能提供相關(guān)證據佐證，應承擔舉證不能的法律后果。最終法院判決被告原物業(yè)公司應向原告業(yè)主委員會(huì )支付收益1375457元。因被告逾期支付，應支付相應的利息損失。
電梯廣告收益屬于業(yè)主共有 物業(yè)公司不可私自處分
某小區的業(yè)主委員會(huì )發(fā)現，物業(yè)公司在小區的樓道、大堂、電梯內等公共區域刊登了大量的廣告，而物業(yè)公司卻未將電梯廣告費用進(jìn)行公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配。小區業(yè)主委員會(huì )認為，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，擅自利用共用部位、公用設施設備經(jīng)營(yíng)廣告，收取廣告費用并據為己有的行為損害了業(yè)主的合法權益，違反了法律法規，將物業(yè)公司訴至法院要求返還電梯廣告租賃費用。
物業(yè)公司辯稱(chēng)，其于2019年與某廣告公司簽訂《物業(yè)電梯廣告合作協(xié)議》，協(xié)議約定電梯投放廣告費用兩年合計20萬(wàn)元。物業(yè)公司表示，該部分款項已經(jīng)支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但僅提供了成本支出方面的證據，并未提供其他證據。
法院經(jīng)審理認為，根據民法典相關(guān)規定，小區內電梯屬于業(yè)主共有范圍，物業(yè)公司將業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應單獨列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示，按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)進(jìn)行分配。本案中，物業(yè)公司將業(yè)主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬于業(yè)主共有，而物業(yè)公司并未對此收益進(jìn)行單獨列支、公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，損害了業(yè)主的合法權益，應當返還給業(yè)主。物業(yè)公司與廣告公司在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生的成本費用，應從業(yè)主共有的廣告收益中扣除。對于物業(yè)公司所稱(chēng)部分費用用于業(yè)主欠繳物業(yè)費，法院認為欠繳物業(yè)費的僅為部分業(yè)主，而共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，雙方債權債務(wù)主體不同，不符合法定抵消的規定，因此，物業(yè)公司行使抵消權的主張未予支持。最終法院判決，物業(yè)公司扣除合理成本后向業(yè)主返還電梯廣告收益。
【法官說(shuō)法】
民法典第271條規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。民法典第282條規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。民法典第283條規定，建筑物及其附屬設施的費用分配、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。
根據民法典等相關(guān)規定，屬于業(yè)主共有的部分包括：(1)建筑區劃內的道路，但是屬于城鎮公共道路的除外；(2)建筑區劃內的綠地，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；(3)建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施；(4)物業(yè)服務(wù)用房；(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位；(6)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(7)其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。
因此，像小區電梯內廣告、門(mén)閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車(chē)費收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場(chǎng)、游泳池等的經(jīng)營(yíng)收入；自動(dòng)售賣(mài)機的場(chǎng)地費；快遞柜入場(chǎng)費等都屬于小區公共收益，在扣除合理成本后都應歸全體業(yè)主共有。
至于“扣除合理成本”的具體用途，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規定，可用于補充專(zhuān)項維修資金，或是按照業(yè)主大會(huì )的決定使用?！侗本┦形飿I(yè)管理條例》作出了更為細化的規定，當小區專(zhuān)項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專(zhuān)項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。如果物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有特別約定的，則按照業(yè)主專(zhuān)有面積所占比例確定，專(zhuān)有部分面積所占比例越大的業(yè)主，可以分得的收益也就越多。
業(yè)主發(fā)現物業(yè)服務(wù)企業(yè)“理所當然”地享受著(zhù)小區共有部分產(chǎn)生的收益要理性維權，發(fā)現物業(yè)存在相關(guān)問(wèn)題可以向業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )報告，尚未成立業(yè)主委員會(huì )的小區，可以向居(村)委員會(huì )反映，以拖欠物業(yè)費的形式維權并不是明智之舉。向業(yè)主公開(kāi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益情況是物業(yè)公司的法定職責，建議物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)營(yíng)收入管理制度，做好利用各種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)收支臺賬，保留好合同、協(xié)議等各種經(jīng)營(yíng)文書(shū)，并定期公開(kāi)收支賬目情況。建議業(yè)主委員會(huì )積極履行廣大業(yè)主賦予的職責，日常加強對小區共用部分經(jīng)營(yíng)收入的監督，防止資金流失，損害共有人權益。
文/田婧(北京西城法院)
(北京青年報2022年10月12日第B02版) 【編輯:劉星辰】
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