3月15日，國家統計局發(fā)布2023年1-2月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的相關(guān)數據，盡管投資、銷(xiāo)售、資金三大數據同比依然為負，但下降幅度均有所收窄，特別是商品房銷(xiāo)售額，從上個(gè)月同比下降26.7%，反彈至同比下降0.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金從上個(gè)月同比下降25.9%，反彈至同比下降15.2%。在市場(chǎng)普遍認可“小陽(yáng)春已至”的同時(shí)，對于這種反彈能夠持續多久，目前分歧較大。
進(jìn)入“由負轉正”邊緣線(xiàn)
1-2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。至此，開(kāi)發(fā)投資結束累計同比持續21個(gè)月連續收窄局面。去年全年該指標為同比下降10%，達到短期內最低點(diǎn)。對于此次反彈，業(yè)內普遍認為是金融政策的發(fā)力。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，2022年底，一系列金融政策對房企的支持，“三箭齊發(fā)”改善房企的資金流動(dòng)性。今年兩會(huì )再次強調有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，預計后續開(kāi)發(fā)投資同比降幅繼續收窄，不排除3月份轉正的可能性。
此次房地產(chǎn)銷(xiāo)售指標改善最大。1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降0.6%。商品房銷(xiāo)售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)3.5%。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，1-2月份，全國商品房銷(xiāo)售額同比降幅為0.1%，而去年全年該指標為同比下降26.7%，該指標有了極大的改善，已經(jīng)總體上進(jìn)入到“由負轉正”的邊緣線(xiàn)上。根據易居研究院剛發(fā)布的3月份全國50城新房交易數據，3月份交易數據繼續拉升。預計今年一季度全國房屋交易數據將正式由負轉正，是樓市復蘇的最大標志。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，行業(yè)資金壓力也有所緩解。1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%，降幅收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)。從各渠道資金看，在銷(xiāo)售端回升的帶動(dòng)下，定金及預收款、個(gè)人按揭貸款降幅收窄明顯。
王小嬙稱(chēng)，目前國內貸款環(huán)境寬松，房企發(fā)債的積極性增強。隨著(zhù)銀企之間合作的深化以及3月市場(chǎng)繼續回升，預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金進(jìn)一步改善。
市場(chǎng)修復勢頭或將放緩
從數據表現來(lái)看，1-2月市場(chǎng)銷(xiāo)售復蘇，在市場(chǎng)普遍認可“小陽(yáng)春已至”的同時(shí)，這種反彈又能夠持續多久呢？
王小嬙表示，從數據端看，當下的市場(chǎng)呈現加速企穩，近乎“由負轉正”，節后疫情期間積累需求不斷釋放，帶動(dòng)了2月成交的上升，重點(diǎn)城市有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3月份成交有望繼續上升，實(shí)現“由負轉正”。但值得注意的是，本次的市場(chǎng)熱度的可持續性有待觀(guān)察，一方面本次市場(chǎng)回升熱度由剛需支撐，改善性需求并未完全釋放，隨著(zhù)人口結構的上行，剛需規模在大幅度釋放之后難以持續，熱度持續多久還需要依賴(lài)改善性客群，改善客群的釋放依賴(lài)政策的加持。
“隨著(zhù)這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場(chǎng)修復勢頭較2月有所放緩?！必悮ぱ芯吭菏袌?chǎng)分析師劉麗杰則認為，1-2月份市場(chǎng)的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。市場(chǎng)的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒(méi)有一下子進(jìn)入較熱的位置，價(jià)格變動(dòng)也相對平穩。
全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。
“修復勢頭放緩并不代表市場(chǎng)‘熄火’，而是交易中樞修復過(guò)程中的正常振蕩?！眲Ⅺ惤苓M(jìn)一步表示。
劉麗杰稱(chēng)，市場(chǎng)修復由多方面原因帶動(dòng)，去年以來(lái)保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性改善的良好的開(kāi)局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險打下良好的基礎。
北京商報記者 王寅浩
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